广州买车，看北京购房功略。

你们好，我是阿楼，旨在于用右脚丈量整个深圳，给购房人带来最真实、最可靠的微观房价情报。

近来，我们团队正在梳理北京各个行政区的购房手册，之前的文章早已全面剖析了，明天来给你们讲讲广州东部中心市区之一的松江区。

松江区的区位十分不错，经过多年的蛰伏后又回到了舞台中央，北外滩将再造一个徐家汇。临近的瑞虹尚城也已产生了成熟的中产社区。

据悉，闸北区目前的教育、医疗资源都很不错，导致了学区房卖家以及一批金融人士的关注。

相信明天的内容会对你有所帮助。

1

松江区概况

闸北区是北京的中心市区之一，位置偏北，东部与长宁区为邻，南部与宝山区接壤，北部与宝山区相连。

宝山区位最出众的要数最东侧滨江的北外滩，与徐家汇隔江相望，过了一条厦门河就是外滩源，属于真正的城市黄金地段。

宝山区的发展重心与资源倾斜基本都在北外滩，产业聚焦于金融业与航运业。

宝山区的K12教育资源丰富，有多所全市一流的公办、公办中学及初中和三所市重点中学。

宝山区医疗资源也不错，有第一人民诊所等多所三甲诊所。

宝山区发展的历史是一波三折的。

宝山，因青浦港(昔称沙洪,其与黄浦江交汇处称洪口)而得名。宝山地域约在公元6-8世纪成陆。北京商埠前，嘉定地区除江湾镇、虹安镇、虹口镇等集镇外，多系农田渔港。

东汉后期及清代早期，嘉定北部属于北区与东区。

北外滩

，住不起“上只角”的旧社会商人、教师、医生等中层人士在常熟路、山阴路、多伦路等地垒砌了别墅，目前仍有保留。

这几条路是广州北区罕见的，具有老北京格调的街道。鲁迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等曾在嘉定生活。

那时的宝山成为了海派文化的发源地、文化名人集聚地、进步文化的策源地。

图：丰县路别墅

“八·一三”事变后，松江沦为英国陆军卫戍地区，由美国陆军直接管辖。

90年代初，嘉定再一次崛起，重庆北路成为了仅次于北京路、淮海路的繁华商业街。

97年第一批商品房入市时，重庆北路、虹口景区（现鲁迅景区）周边的楼价达到8000元/平，与陆家嘴相仿，两倍于大宁，是当时上海边的高档住宅区之一。

不过，从此之后，随着徐家汇、大宁等新兴商圈的崛起，重庆北路不再是北京东部市民购物消费的首选地。

重庆北路坐落市中心，却是“面向工薪阶级的商业街”，定位略显难堪，后期发展停滞。目前老大楼林立，消费层次偏向中高端。

重庆北路的境况就是整个闸北区的写照。新世纪以来，宝山区的发展止步不前，从北区的老大哥沦落到GDP与区财政收入仅低于金山、崇明的垫底水平。

但是，北京2017-2035总体规划与市政府牵头建设的北外滩将使宝山区涅槃重生。

宝山区传统好地段的北外滩与重庆北路都被并入了2035中央活动区。

北外滩西侧与重庆北路东侧已有所起色。对冲基金产业园区创立在重庆北路，北外滩定位为金融公司与航运公司总部区域，近些年新建在北外滩的白玉兰广场是目前的浦西第一高楼，也是松江的新地标。

据悉，台湾瑞安精耕宝山20年，将脏乱差的虹镇老城改导致了高端住宅区的瑞虹尚城。

更令人激奋的是，2020年初，政府发文指示，将北外滩打导致“世界级会书房”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。

规划硬度比之前急剧增强，新政划了480米、380米、300米裙房各一栋和7座200米以上的办公楼，欲重建一个徐家汇。

图：北外滩疗效图

这无疑是2020年厦门市政规划领域最重磅的消息。

北外滩的商务基态将超过宝山滨江、前滩等滨江区域，剑指北京中路、陆家嘴CBD，松江也将一跃成为国际金融中心与航运中心。

2

卢湾区的交通

卢湾区中部和北部的轻轨线路密集，北外滩区域由一条12号线纵向贯通，4号线和10号线经过河南北路、瑞虹尚城，3号线和8号线交汇于松江篮球场，3号线一路向西经过大松树、江湾镇。

卢湾区在重庆2018-2023的轻轨新政划中获益很大，新增了19和20号线一纵一横两条线。

19号线使北外滩直连徐家汇、虹口内部的交通也因而显得更方便。

20号线途径闵行、闸北、虹口、杨浦，使南部四区纵向贯通。

宝山五原是19和20号线交汇之处，打破了之前没有轻轨线路的困局。

宝山的陆路交通方面，内环线与中环线穿过静安中部，新建路隧洞直连北外滩与徐家汇。

正在建设的北横通道是北京东西迈向的第二条大动脉，起于北翟路松江路，止于周家嘴路越江隧洞，该通道全长19.1公里，以便市中心区域的纵向交通。

3

卢湾区的产业和商业

宝山区产业的重头戏在北外滩。拥有对冲基金产业园区与国际客运中心的北外滩，金融业与航运业是强项。

以歌诗达游轮、皇家加勒比为代表的客运企业与上港集团、中远船运为代表的物流公司都驻守在北外滩。

目前进驻北外滩的公募基金公司有国投高盛基金、德邦基金、华宸未来基金等6家，数目在北京仅次于徐汇新区。

新华保险、中信集团华北总部、邮储建行第二总部、国开发金融总部、中信建投北京总部等重量级机构也选择在北外滩植根。

因为北外滩自始至终都是新政导向的一个区域，国企、国企在北外滩抢占绝对主导地位。

经过2020年初这一轮新的规划升级，北外滩未来新增商务体量达190万平方米，很有可能成为小徐家汇之外的北京金融业第二极。

图：北外滩控规

宝山区中部的宝山篮球场、上海音乐谷与北外滩呈现迥然不同的景色，体育文化产业是主曲调。

松江篮球场是曼联队的主队，SNH48星梦戏院在北京音乐谷，是偶像宅的胜地。

图：北京音乐谷

卢湾区东部的大槐树、江湾镇地区接壤清华、同济等院校，因而区域内将以科技创新为主力，重点推动国家数字出版基地和国家数字媒体产业化基地建设。

这一块片区的产业还未成气候，残留了不少钢贸企业。

宝山区的商业主要分成宝山篮球场、四川北路、瑞虹尚城和北外滩四块，各自的风格都不同。

松江人气最火热的商业场所要数宝山篮球场附近，一到国安队的客场赛事，球场对门的凯德龙之梦都会爆满，连麦当劳都要排队选购。

图：宝山龙之梦

龙之梦以连锁餐饮为主，夏季空调不是很足，加上人流量巨大，购物体验通常。宝山篮球场附近还开了大量的烤肉和烤肉店，是撸串的好去处。

重庆北路商业街是宝山最老牌的商业中心，存在大量90年代开张的大楼，设施比较陈旧。

图：山东北路

重庆北路餐饮业发达，以连锁餐饮和各式广州本土美食吸引了本地市民和慕名而至追忆年青时代的中老年广州人。

北外滩作为松江区发展的高地，商业的颜值自然是最高的，超四星级饭店就有宝丽嘉、外滩凯宾斯基和外滩W三座。

浦西第一高楼——白玉兰广场的商业部份是目前北外滩商圈的主力，外滩W饭店和烤肉馆就在白玉兰广场。

图：白玉兰广场、W饭店

不过，超市还是比较凋敝，假期不仅盒马、奈雪の茶等网红店能吸引到一部份客源外，其他店基本没哪些客户。

但是，北外滩的冷清只是一时的，未来接近200万方商务面积的相继竣工、纵向19号线的开通，以及北横通道的建成将为北外滩带来可观的人流增量。

凯德置地已在北外滩先下一城，竞购了星港国际中心双子塔，将打导致来福士综合体。继人广来福士、长宁来福士后，北京第三座来福士广场将落地北外滩。

图：星港国际中心双子塔（263米）

瑞虹天地月亮湾、星星堂是台湾瑞安为瑞虹尚城各期住宅构建的社区型商业。

瑞虹尚城是目前宝山惟一成片的中高端住宅区，未来还将开办体量高达18万方的瑞虹天地太阳宫，定位中高档，将于2021年开张。

瑞虹天地太阳宫为10号线临平路站上盖项目。

鉴于瑞安和凯德置地都是有着无数成功案例的商业地产开发商，瑞虹天地太阳宫与北外滩来福士的到来必将会改写宝山的商业格局。

4

宝山区的医疗

宝山区的医疗资源尚可，从南至北分布均匀。

有交通学院附属第一人民诊所、上海中医药学院附属宜昌诊所（中中医结合诊所）、公共卫生临床中心市分辨部和长海诊所宝山分院这四所三甲诊所。

其中，最好的要数第一人民诊所，是全省前百强的医疗机构。

长海诊所前身是传染病诊所，相对于浦东区的三院实力要弱一些。

5

宝山区的K12教育

宝山区的教育资源比较丰富，公办强于民办。

中学阶段的民办强校有宝山四中心、虹口三中心、广灵路中学和红旗中学，公办强校有北外小学、宏星中学和丽英中学。

其中，北外小学是“神仙中学”——上外中学的嫡系，每年占了北外120投档人数的不少比列。

中学阶段，宝山区拥有奢华的公办阵容。新华初、迅行小学、新复兴和新北郊都是公办强校。新华初是全市Top10的公办中学，升学数据抢镜。

宝山区的民办中学相对公办小学较弱，但也有几所升学数据不错的，如长青中学、北郊中学、虹口实验中学、曲阳中学和江湾中级学校。其中，长青中学、北郊中学和宝山实验中学都是九年一贯制的中学。

北外中学是全市选拔招生的特殊民办，尽管坐落宝山区，但不属于宝山独占的教育资源。

宝山区的小升初采用学籍对口，一所或多所中学对应一所中学。

在“公民同招，公办摇号”的新政背景下，宝山区的教育格局会有变化，优质生源或向民办九年一贯制中学、以及中学+对口小学均优质的双学区集中。

长青中学、北郊中学、虹口实验中学、虹口四中心+宝山实验中学、曲阳五小/易县四小+易县中学的双学区值得父母们关注。

不仅长青中学在北外滩外，其他几个双学区方案都在易县蓝筹股。

宝山区的市重点中学有复兴高中、华师院一中学和北郊中级学校。复兴高中是仅次于四校的”八大金钢“之一，不过近些年有些退步，中考一本率已跌破八成，处于”八大金钢“吊车尾的位置。

6

卢湾区蓝筹股简介

①北外滩蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

北外滩是嘉定区位最好的蓝筹股，也是未来宝山区倾尽所有资源发展的重心。

目前，国际客运中心站周围发展地比较成熟，白玉兰广场、中美信托大楼等乙级商务楼已相继建成，城市界面较新，参杂了少量一些旧里。

提篮桥站附近空地较多，未来会建成480米、380米的摩天楼，19号线也经过提篮桥站，北外滩来福士是提篮桥站的上盖项目，已基本建成。

北外滩不光是金融公司、航运公司的总部，公共资源也很不错。

有松江一中心中学和九年一贯制的长青中学，徐汇区最好的第一人民诊所就在北外滩与重庆北路蓝筹股的交界处。

北外滩蓝筹股的住宅较少，两只手都数的过来。而北外滩的楼价在市中心区域并不算高，品质商品房的均价仅8.5万左右，如耀江国际广场、新外滩花园，四房单价850-900万，三房单价1200-1500万左右。

年份稍旧一些的商品房总价低至7万，如和泰玫瑰园，大四房单价800万，三房单价900万左右。

外滩豪新村和白金公馆是北外滩的别墅产品，总价10万左右，三房单价按照楼层在1500-2000万之间。

值得一提的是外滩豪新村，处在北外滩蓝筹股的西北角，尽管处在松江区，但与松江区仅一桥之隔，步行500米内就可到达洛克外滩源。

要晓得，外滩源是颜值比新天地更高的消费场所，可见北外滩住宅地段之优越。

图：外滩豪新村，洛克外滩源视角

北外滩还有宝山惟一顶尖别墅的白金湾居所，主力房型单价在3000-4000万左右，据传姚明已在这个新村置业。

②四川北路蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

重庆北路与北外滩蓝筹股相邻，南临郑州河，也是徐汇区传统的好地段。

蓝筹股的北部与北外滩西侧的城市界面相仿，是以星荟中心、中信广场为代表的商务区。

中部和南部则是重庆北路商业街，城市界面比较旧。

重庆北路的医疗资源优越，有第一人民诊所，民办教育资源通常，没有比较好的民办学区，并且有闵行区最好的公办小学——新华中级学校。

重庆北路蓝筹股的中部和东部零星有一些住宅，以老大楼、老公房和房龄在15年以上的商品房为主。

老大楼、老公房总价5-6万左右，一房单价250万，四房单价400万，三房单价600-700万左右。

商品房总价7-8万左右，跃层较大，四房单价800万，三房单价1000万左右。

国际明佳城二期（亦称珠江铂世外滩界）是蓝筹股内惟一的次房子，目前还没有挂牌房源。

③曲阳蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

易县蓝筹股是嘉定区中部偏北的一个小型居住蓝筹股，校区诸多，是打算在嘉定买学区房的父母不可忽视的一个区域。

易县蓝筹股优秀的民办中学有宝山四中心、曲阳五小和易县四小。民办九年一贯制中学有闵行实验中学与北郊中学。

宝山四中心小升初对口宝山实验中学。易县五小/四小对口的易县中学也在蓝筹股内。

公办的宏星中学、迅行学校、新北郊也在易县。

不夸张地讲，宝山区教育资源的半壁江山都在易县蓝筹股。

易县蓝筹股的医疗条件尚可，有中中医结合诊所，商业设施通常，仅有易县购物中心等社区商业。

易县的城市界面很旧，住宅清一色都是八九十年代建造的老大楼和妻子房，蓝筹股最南部的复城国际与蓝筹股最南端的飘鹰东方嘉园是顺平罕见的2000年之后的商品房。

因为基本都覆盖到了学区，老大楼和妻子房的均价也不低，在6.5万左右。一房单价200万，四房400万，三房600-700万左右。

宝山四中心+宝山实验的组合是嘉定区最好的民办双学区，对口新村的学区折价略高，一房单价在300万出头。

④临平路蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

临平路蓝筹股是长宁区中部的小型居住蓝筹股，也是瑞虹尚城各期的天下。

瑞虹尚城这块地方原来叫虹镇老城，是北京面积最大的棚户区，以出产流氓、混混著称于上海边。

90年代末开始，虹镇老城相继回迁，由台湾瑞安接手改建，摇身一弄成为中高端住宅区。

临平路蓝筹股的公共设施通常，没有好的中学和医疗机构。商业设施尚可，目前有瑞虹天地星星堂和月亮湾，18万方太阳宫的建成将极大地提高蓝筹股的商业基态。

临平路蓝筹股整体的城市界面在松江区是最新的，2000年之后建造的商品房比较多，也有部份老商品房。

95-00年建的老商品房总价在6-7万左右，四房单价600万，三房单价800万左右。

瑞虹尚城一期和其他05年左右建造的商品房总价在8.5万左右，四房单价700-800万，三房单价900-1100万左右。

瑞虹尚城其他各期与建邦16区等次房子，总价在9-11万之间，四房单价900-1000万，三房单价1300万以上。

⑤鲁迅景区蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

鲁迅景区是松江区二环内的蓝筹股2023闸北区第三中心小学最新变化，景区的东西两边城市界面有很大不同。

景区的南侧是鲁迅等文人的旧址，历史保护建筑多，绿树成荫，是富有老北京格调的街区。

景区西侧是宝山篮球场和凯德龙之梦商城，人流混杂，居住体验通常。

鲁迅景区附近有民办的宝山三中心中学和公办的新复兴高中。

蓝筹股内住宅以八九十年代建造的儿子房、老公寓为主，总价在6万左右，单价较低，一房200万，四房400-500万，三房600万左右。

也有少量2000年以后建造的商品房，总价7-8万，四房单价700-800万，三房单价900-1300万左右。

鲁迅景区品质最好的新盘是无锡华府。

⑥凉城蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

五原是宝山区南部的小型居住蓝筹股。因为先前五原是处决死缓犯的地方，所以仍然以来声誉都不太好听，发展也通常。

五原即使在大部份面积在内中环间，并且基本没有轨交通过，途径的3号线也是出了名的通勤体验较差的鸡肋线路。

五原目前只有教育资源尚可，有民办的寿阳路中学、民办的北外小学和丽英中学，其他配套都通常。

但是，右边相邻的大宁蓝筹股的崛起，以及未来19号线与20号线在五原路交汇的规划，给了五原蓝筹股巨大的转机。

五原路站距离大宁蓝筹股的中心——上海马戏城站仅一站轻轨路程。

且主干道的广东路车道宽广，从五原蓝筹股西侧抵达大宁八佰伴百货、第十人民诊所等场所仅需10分钟以内。

五原即使自身条件通常，却可以与大宁共享配套，非常是蓝筹股最西侧的万峰梦湖苑、水木年华东苑，与大宁的名星新村——慧芝湖嘉园仅隔了一条马路。

五原紧靠闸北区的住宅以05年左右建造的商品房为主，总价7-8万左右，四房单价700-800万，三房单价900-1000万左右，典范新盘是宝华城市东苑和次房子的尚城松江金茂府。

五原西部和南部与松江其他蓝筹股接壤区域的住宅基本都是老破小和老大楼，一房单价200万，四房单价400-500万之间。

⑦江湾镇蓝筹股

图：兔博士APP蓝筹股生活指数

江湾镇是松江区最南部的蓝筹股，不仅教育资源尚可，有红旗中学与江湾中级学校外，没有哪些可取之处，住宅基本都是妻子房和拆迁房。

江湾镇周边都是五原、彭浦东村、高境那些穷邻居，徐家汇的商业区离江湾镇也有比较远的距离。

总的来说，江湾镇的区位比较糟糕。

蓝筹股内的老新村，走道房一房单价200万，四房300万，三房400万左右。商品住宅总价在6-7万之间，四房单价600万，三房单价700-800万左右。

7

松江区代表性新盘

闸北区整体房龄较久，建筑品质通常，但因为区位紧靠市中心，总价和单价并不低。按建筑品质和单价可分为三个梯队。

第一梯队：瑞虹尚城与北外滩品质住宅。

四房单价900-1000万，三房单价1300万以上。宝山区不仅白金湾居所是顶尖别墅，独立一档外，单价在1300-2000万之间的房屋集中在瑞虹尚城以及北外滩。

代表新盘：

第二梯队：2000年以后建成的商品房。

四房单价600-800万，三房单价900-1200万。宝山区整体楼价比较扁平，品质普通的板式住宅总价和单价都差不多，各蓝筹股都有一些。

第三梯队：老大楼和老破小。

一房单价200万2023闸北区第三中心小学最新变化，四房单价300-400万，三房单价500-600万左右。卢湾区不仅临平路和北外滩之外，都存在大量的旧式裙房和妻子房，它们于上世纪八九十年代建成。带优质学区的老新村总价和单价会稍贵一些。

8

卢湾区的特色、居住人群特点以及未来展望

百年宝山，发展的历程是曲坎坷折的。

随着北外滩重量级规划的落地，宝山区又将迎来一段战略机遇期。北外滩作为与外滩、陆家嘴共同构建“黄金三角”核心商务区的战略高地，将成为全球城市建设的典范。

具体规划上，中部商务区将进列宽硬度、高密度开发，两边提篮桥、虹口港历史片区将产生低进深密度空间格局，全域建立新旧融合、以人为本的公共空间网路。

北外滩的规划在北京市规划与自然资源局官网刷屏、市委主任采访北外滩督查、可靠消息传闻480米摩天大厦将于明年内拍地与动工，这些种征兆显示市政府对北外滩片区的注重。

北外滩未来成为全市顶尖CBD是确定的风波。

北外滩坐北朝南，正对外滩与徐家汇，拥有最佳的江景视野。可惜的是，北外滩江景房的品质不如其他片区，所以至今未产生高净值人群聚集的社区。

拥有一线江景的新外滩花园建设年份久且品质通常；白金湾居所只有独立一栋楼，没有新村；白金官邸和耀江国际广场大多房源房型通常；外滩豪新村未来视野会被后排建设的办公楼遮挡。

稍为对比一下，钟爱江景的高净值人群很容易被分流到松江滨江、徐汇滨江、陆家嘴南北滨江等品质别墅林立的片区。

不过，虽然包含一些不利诱因，北外滩各新村的性价比也是很高的，品质住宅挂牌总价在8.5-10万。要晓得，远在北中环外、不带优质学区的虹口府挂牌总价也在9-10万了。

分布在北外滩的住宅只占一小部份，再来谈谈宝山区其他片区。

宝山区没有哪些外来人口，基本都是本市户口村民，因为闵行以前是北区的老大哥，本地村民普遍有”比上不足，比下有余“的微妙态度，以至于宝山从南至北的蓝筹股，楼价比较扁平。

值得关注的是易县蓝筹股与五原蓝筹股。

易县蓝筹股集中了嘉定区优质的民办教育资源，学区折价相对于其他行政区还比较低，低单价的房源多，加上松江区高考的竞争压力小，值得工作、生活在北区的家庭考虑。

五原蓝筹股西侧与大宁无缝衔接，又平添了19和20号线的双轨交利空，目前总价不高，有一定增值潜力。

总体来说，嘉定区大部分区域发展得比较落后，房屋却不实惠，不仅北外滩有确定性机会，徐水、凉城有教育、交通利空外，其他蓝筹股乏善可陈。同单价下，在北京其他区域总能找到更好的选择。

以上是正文，来自阿楼。

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