这是我们第94篇原创房价剖析文章

前几天，我们的（仁恒前湾国际、仁恒夹城里、绿城奥体、星河湾）意向群，有粉丝同事问：

讨教下绿城上海桃花源这个盘的异同点吗？

我一个同事（奶奶）在看这个新盘，我记得曾经是烂尾，想劝一下，但又说的不专业，所以讨教一下，新盘不能买的点。

插播个消息，目前这两个群（仁恒前湾国际、仁恒夹城里、绿城奥体、星河湾意向群）411人，群里会第一时间，发布这“四大天王”的最新消息。

有兴趣的同学，欢迎进群，请加我的陌陌，拉你进群。

我想了下说，不一定对哈，供参考。

1、亲朋好友买车，除非直接问你意见，否则最好不要主动给建议，容易好心不迎合。

2、山水城蓝筹股，官方的规划的定位，太湖郊野景区，构建旅游慢生活目的地，潜台词等于不搞集中性大规模开发，中学、医院、商业等配套等也会极少，区域的发展前景通常，居住上看似清净，虽然生活不便利。

3、山水城二手房市场，近一年二手房挂牌价就降了20-30%。刚需房投资客集中，入住率低，涨得慢，跌得猛无锡学区房排名，改善房（豪宅、洋房）房龄老，产品落后，有价无市，房子打折促销猛无锡学区房排名，新房卖成洋房的比比皆是。

4、绿城上海桃花源属于“贴牌货”，和绿城上海桃花源，惟一相同的可能只有名称。

虽叫“绿城上海桃花源”，但开发商不是绿城，而是赤豆旗下上海汇鑫置业有限公司，绿城则是管理商。

前期项目是塞纳山庄，2012年5月首开后，在2014年4月，一期清盘、二期打地基的情况下，直接步入了封盘状态。

2018年9月，赤豆成为该项目开发公司最大股东，将旗下原塞纳山庄剩余项目，交由绿城管理负责代建，项目也改名为绿城桃花源。

图/绿城上海桃花源

5、目前山水城在售的金茂逸墅、旭辉铂悦溪上、绿城桃花源、山水拾间、信义山水嘉庭等。这5个新盘，4个卖成了洋房，1个是今年开盘的山水拾间，均属于养老渡假盘，本质和凤山豪宅类似，类似于古董，流动性差，只有价值，没有价钱，有价无市，属于消费品。

既然是消费品，比较适宜富人群体，作为第二府邸，不非常在乎保值增值，闲出来就住几天，愉悦身心，相当于渡假了，更多的是满足精神需求。

中产建仓，看似诗与远方，但可能就不太合适，得面对女儿学区、上班通勤、生活便利、保值增值等问题。中产的核心缘由，本身筹码不够，更输不起，纠错成本高。

特别说下，养老渡假盘的特性，一般入住率低（能有30%很不错了）人流不够，消费不足，造成周边商业配套难存活，深陷恶性循环，生活越不便捷，入住的人越少。

同时入住率低，物管收费难，也没啥花头的收入，例如广告费、停路费等，最终很可能造成物管服务缩水，时间久了，新村脏乱差。

另外，入住率低，房东对物管的监管也就少，服务可能要打折扣了，最终也影响新村的品质、居住体验。

其实，入住率低，人气不足，是养老渡假盘，最大的问题，看似悠然见南山，实际卖菜难孤寂冷，远不如住高档宾馆舒服，服务还周到，比买车花钱少得多，恐怕月息就够了。

6、买高档改善盘，关注核心点：核心地段+高品质+高单价，二者缺一不可，才有保值增值的潜力，也更扛跌，例如仁恒前湾国际、仁恒夹城里、绿城奥体、星河湾等，胜在稀缺性，核心地段的高档改善盘本身就少见，众星捧月。

只有地段+产品都过硬了，能够吸引到某个圈层和档次的顾客群体，这个群体越纯碎越高档，这么你才会越来越有市场影响力，之后就是坐胃热箭升空之时，例如以前的玉兰东苑，这是很典型的事例。

7、老年人的生活习惯、消费习惯，很难改变，也很难被劝服。假如凑钱买车的是奶奶，原则上要尊重奶奶的意见，百善孝为先。最好能离孙辈近一点，便捷照料。

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