还有点发言权，很负责任的帮题主分析一下：1、别说天津了全国的地产都不会有之前那种暴涨的趋势了。因为从房地产周期角度分析，长期的牛市已经结束，随之而来的是弱周期。另外从当前宏观调控上看，房住不炒仍旧是主旋律，在这样一种大的政策背景下，房地产很难再有暴涨的机会了。

2、我们再来看看天津地产，从2018年开始到现在包括天津市区，环城4区、滨海新区和远郊5区，房价都有明显的下降，这个不是中介鼓吹出来的，我也不上数据了，题主可以自行百度一下。

3、那么决定一个城市房价核心因素是什么：一个是这个城市的基本面，一个是这个城市的未来发展的空间。我们逐个分析一下，天津的基本面现在很差，我是地道的天津人这点毫不回避，虽然天津仍然是准一线城市，但是最近几年gdp增速在全国排名倒数，还处于产业结构调整的痛苦阶段。在未来的发展空间上，不能说没有空间，但是北方城市从发展空间上普遍被南方城市群碾压，这些都是事实。因此天津房价未来价格上涨的支撑力明显不足。

4、现在人才引进会是一个支撑因素，但是绝对不会引发价格的暴力拉升，只能是一个调剂因素。题主的房子既然已经亏了40万，建议可以在拿半年看看，基本上也已经触底了。如果从长期投资角度，我建议你不如卖掉，买份理财都比这强。

说的很直白，一家之言，欢迎指正。关注@陈先生的复利人生，透现象、看本质，望见新世界！

首先，在16-17年天津房价快速上涨阶段，中介鼓吹的2-5-8并非四郊五县和城区，而是市中心均价8万，市内及周边均价5万，县城2万（注意是均价，并非最高价）。而从近三年天津房价走势上看，新房和二手房价格都处于小幅下跌的曲线中，稳定，小幅下降一直是近两三年天津房价的趋势。

2-5-8的说法很多，但买房要看点而非面。关于2-5-8，之前还有内环8万，中环5万，外环2万的说法，不管是哪种说辞，都是营销技巧的话术。

1 同区不同价

买房要看所关注小区的独立价格，而非中介鼓吹的整体区域价格，就拿东丽区来讲，市内快速路两旁的玫瑰湾，太阳城，融创城等楼盘都属于东丽区，可房价确在2-3万之间，而从外环往外走一段距离到达华明镇，东丽湖周边，房价基本在1-2万之间，在往外向空港三桥方向走一段，近期那里的新房价格不到1万。

同样都是东丽区，然而房价却天差地别，房价随着房产坐落位置向外扩散，其价格也在呈逐步下降趋势。尤其是市区外的四郊五县，面积大人口少，居住地较为分散，一些开通了地铁，靠近市区比较便利的四郊，房价还算高点，而一些偏远的四郊房价还不如县城的房价高。

2 先涨后降

买房不是买概念，而是买位置（地段），位置选对了，房价上涨的时候涨的最快，获利最多，房价下跌的时候降的最慢，损失最小，判断一个房子的价值，就是看其先涨后降的能力有多强。

不光是房价如此，房产所创造的房租收益也是如此，如在东丽区市内的融创城三居月租价格可以在3500-4000，而在华明镇三居月租只有2000-2500，再往外走，三居室就很难租出去了，是否有人愿意租都不好说。

3 投资风潮

16年中旬到年末的这段时间，天津房市形成了抢购潮，大量购房人抢购新房和二手房，在市区房价几乎翻倍后，人们将购房热情挥洒在了临近市区的四郊上（北辰，津南，西青，东丽）。

当时西青区杨柳青和大寺并未有多少新楼盘开发，已建成的二手房很多又都是小产权，北辰已在市区和武清的双重呵护下，房价早已翻倍，津南和东丽也就成了很多炒房客，投资客的新宠。

津南区的双港和辛庄沿线，东丽区华明和东丽湖沿线，涌入了太多的购房者，几个月的时间，房价涨幅基本都在50%以上，甚至超过100%，如果是在暴涨前购入的房产，那么这两三年下降20%-30%还是有获利空间的，如果是在暴涨后购入的房产，现在肯定亏损了不少。

天津的房价还能涨起来，关键要看怎么面对，短期快速上涨很难，长期平稳小幅上浮才是最佳方式1 天津房价靠外来人口支撑

截止到2019年末，天津常住人口1561.83万人，比上年末增加2.23万人，其中外来人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%。城镇人口1303.82万人，比上年末增加7.01万人，城镇化率为83.48%，出生率6.73‰，死亡率5.30‰，自然增长率1.43‰。

从近几年的人口流量上看， 天津人口以少量增多为主，而从近两三年购房人的主要来源地上看，河北省和北京来津购房人口在增加，尤其是京津城际沿线的武清区，大部分新房都被北京人买走。

从人口的走势上看，北京的高房价会溢出人口到天津，河北省想要沾高考分数优势也会进入天津，对比北京与河北省，天津算是比上不足比下有余的存在。

天津外来常驻人口占总人口的三分之一，既然是常驻人口当然就会有买房的需求，只不过这种需求会因房价的高低走势，或释放，或压抑，但需求总是存在的，所以天津的房子从长期来看并不愁卖，疫情期间，天津多家开发商的新盘打折销售，成交量都很不错。

再者，天津近几年从外环线开始向外扩散建设，四郊盖了很多新楼盘，依据地理位置价格有高有低，但相比于市内的房价，这些地区的房价可谓很接地气，很多外来人口都选择在这些地方置业。

2 地少人多区域房价依然会上涨

人口集中度高，开发土地少，商圈多元化仍然是头部房价的主流地区。如：和平区---10平方千米，人口47万，拥有同样人口数量的塘沽区---688万平方千米，可两地的房价差距何止一倍（和平均价4-5万，塘沽均价1-1.5万）。

借钱吃海货，不算不会过，对于天津人来说，吃好喝好，如果再能玩好就是生活的真谛，在对常驻天津人口买房更看重什么的调查中，近六成人选择了想在商圈附近买房的想法，尤其是多功能商圈，在家附近就可以解决吃喝玩乐的问题才是天津人的最佳生活方式。

3 人口并未断档

从天津市人口年龄结构上看，24岁以下人口占据总人口的比例很大，这些都是未来几年购房的主力军，而从整体的年龄结构上看，随着老年人寿命的不断延长，想继承老人房产的想法可能近几年都不能成行，即使老年人提前把房产留给后备儿孙，也不够全部适龄青年结婚使用，况且这些房产大部分都是上世纪单位分的公产房，属于老旧二手房的范畴，年轻人是否愿意接受也不好说。

再有，从天津高考分数优势上看，每年也有很多适龄学生到天津买房就读，而这些房产的换手率也较高。

小结如果是以炒作为目的购买房产，不论对于天津来说，还是全国其他大部分地区都很难再通过短期暴涨赚钱差价了，而那些在16-17年全国房价暴涨后，才进入房市炒作的购房者，在这两三年中应该都亏损了不少钱，通过这件事再次证明了房住不炒对于房价长期稳定健康走势的重要性。

天津的房产未来还会往上升，如果把时间线拉长了看，未来房价对比现在还会“暴涨”，但是也要分房产的地理位置，市内及周边地区，即使现在下跌超过20%也不用担心，而一些远郊，四六不靠的地方下跌后就很难涨上来了。