自从江南六镇成功的施行旅游开发以来，古城旅游方兴未哀。各地古城纷纷抢滩登录，奇创从09起先后参与了锡山古城风貌协调区、无锡荡口古城、成都崇义古城、成都西来老街、成都安仁古城等多个古城项目的旅游总体企划及旅游商业地产综合规划，奇创觉得古城的商业业态、开发规模、开发方法等都是老街开发中须要面对的问题，任何一个问题没有得到挺好的处理，就会影响古城的成功开发。

目的地型古城和城市相融开放型古城

古城开发过程中，古城地理位置的划分十分重要。从古城及周边城市的互相关系看，可将旅游古城界定为目的地型和城市相融开放型。这两种古城的开发模式是完全不同的两种形式。首先须要论述与划分的是这两个概念。

所谓目的地型，即古城本身就是吸引物，成为旅游目的地，如乌镇、西塘等。古城本身具有较深厚的历史文化积淀和较丰富的旅游资源。同时特别重要的是这种旅游古城都进行了相关的旅游及商业环境营造。

有部份历史古城，坐落大城市的周边，随着城市的扩展，镇区成为城市的一部份。这些古城就属于城市相融开放型，如上海的磁器口、上海的七宝老街等。

旅游古城经营模式决定开发成功与否

古城套票收入是旅游古城的重要收入，套票有大套票及小套票之说。大套票亦称门票、联票，通常面额较高，一票在手，可以游览古城所有的景点。大套票的价钱通常在50元以上，通常包含8-10个特色景点、名人旧居、民俗工坊等古镇旅游运营，如乌镇套票达到100元，其他江南古城的大套票普遍在50元以上。小套票单指名人旧居、博物馆等小景点的套票通常在5-10元之间，少数高价值景点达到30元以上水平。相对于将古城作为旅游目的地的团队旅游而言，大套票是旅游价值链中的重要环节，但是团队客可以享受较高的折扣让利。而对于普通散客而言，套票是一道门槛。偏低的门槛将制止通常旅客的步入。城市相融古城采用小套票的形式比较合适。

套票对于古城内的商业业态的影响是巨大的，从经营户的角度看，并不希望古城设置较高的套票，由于这将影响到商机，尤其在镇区与城市相融发展的情况下，古城套票的缴纳与否决定了旅客是否逛古城的意愿。城市的休闲旅客抢占着十分大的比列，这种旅客可能将逛古城作为一种休闲行为。北京的七宝采用的就是大开放小封闭的经营模式，以前有段时间缴纳公园大套票，旅客量立刻锐减。而取消大套票后，古城又恢复了熙熙攘攘的局面。古城的经营模式是古城开发的重要根据，合理的经营模式决定了古城开发的成功与否。

对比这两种古城形态、经营层面上的套票水平、商业业态、目标顾客客群、商业的房租水平都不尽相同。而公园内的商业业态以土特产品、旅游工艺品、小型餐饮、小型酒店为主。公园的套票对普通旅客产生较高的门坎作用，并且跟团旅客可以享受到较高的价钱让利。因为套票的“门坎”作用，大多数目的地型古城的商业客群是到古城的旅客，订购产品以旅游记念品为主，到中午时分纷纷打烊。

旅游古城开发规模须要把握合理的度

目前，借助古城原有村落开旅馆的行为十分流行，这也适应了目前休闲渡假游的发展状况。并且，除非周日及节假日，这种普通旅馆的经营状况并非很理想。从表面现象看，这是部份古城业态的经营状态，深层次的缘由是商业规模的无序扩张。这些现象在乌镇、乌镇东栅、成都黄龙溪等都有所彰显。乌镇的财富乌镇项目，在古城核心区外，基本处于空置状态。东栅纵深的客房，平常基本处于闲置状态。黄龙溪，堪称中国十大名镇之一，同样是核心区外商铺乏人问津。

这儿就要提出一个问题，古城开发是否有规模限制。奇创机构觉得：任何旅游古城的开发，都须要把握合理的度，超过限度，就可能还会形成严重的问题。尤其是目的地型的古城，因为老街自身的常住人口较少，消费能力较弱，自发产生的新村商业早已呈基本饱和状态，而新开发的项目目标客群基本瞄准旅游者，而旅游者在一个景点所能停留的时间和所能活动的范围都是相对有限的，通常一条步行商业街的宽度在300米左右是特别经济的，而当厚度超过500米之后，在商业街的末端，多半出现凋敝的局面。如东栅公园，主街宽度超过1500米，超过1000米之后的商铺，基本没有人气。

对于具有旅游性质的古城或则商业街区，规模的控制变得十分重要。从国外目前几家成熟的案例看，休闲商业业态的规模都不是特别大。如北京新天地街区，一期商业规模仅3万平方米，二期包含影院在内3万平方米，而新天地坐落广州市的核心县城，离轨道交通线的距离在200米范围内。山东济南的锦里，一期建设街道长约300余米，包括酒店在内，建筑面积约1万平方米。上海1912古镇旅游运营，以清代建筑为主体，建筑面积4万平方米。我们发觉，那些成功历史街区的规模都控制在5万平方米以下，且多坐落主要市区的核心地段。由此可见，核心市区的历史街区，主打旅游或休闲商业，规模应当控制在一定的范围内。

旅游古城开发建设尊重历史空间形态

中国古城多数以水而兴，这与当时的交通方法有关。而以公路桥梁为主体的现代交通体系完善之后，以大型内河商船为基础的交通运输系统逐步淡出历史舞台。好多因水而兴的小镇也交通形式的改变而渐渐衰落。但从商业街的形态看，采用传统的条形商业街或则十字水街是历史街区的主要形态。

我们在现代旅游开发中，应当尊重历史的空间形态。目前在个别旅游开发过程中，有些地方不合时宜地引入了一些现代商业形态，如组团式的开发模式。我们觉得这是对古城机理的一种破坏，疗效并不理想。如江南某古城项目，组团式商业开发，业态以零售为主，同时不在主要商业街上，至今空置率很高。所以在古城及历史街区的开发过程中，建筑形态的选择十分重要。

旅游古城商业地产商业街的纵深开发

通常旅游古城的商业地产，以一条主要的商业街为依托，商业街纵深开发是多数古城面临的问题，目前大多数采用的是“住宿+餐饮+景点”的操作模式。在这方面乌镇古城做的比较好，沿江的古村落早已基本开发成枕河酒店，假期及节假日呈现十分火热的局面。而主要商业街的商铺施行转租，业态以旅游工艺品、纪念品为主，特色美食、当地小吃穿插其中。

在奇创先前参与规划与企划的项目中，如崇义古城、荡口古城等项目中，仍然贯串这些模式，同时导出了园林式餐饮与住宿的概念，丰富与提高了产品体系，使古城旅游以单纯的观光向观光与综合休闲渡假相并重转变，实现了旅游产业链的升级换代。

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