前一段时间这种论调很多财经郎眼20160307，大体意思是人口出生率在下降，所以房价无法支撑了。

真的如此吗？

我们历史上人口出生率最高的时期，是上世纪50年代，那时候一个家庭普遍生5-10个。

这个阶段中国房价怎么样？

哈哈，那时候没有商品房，大部分中国人住在土房子里，房子是自己盖的，也没有价格，你卖给谁啊？

我举这个例子，是想说，房价是跟人口有关，但不是仅仅跟人口有关，也跟人均产出有关。

说出生率下降的人，无非是说人数在下降（这个说法也不严密，我后面再推理），但人均GDP呢？

上次的文章《这可怕的房价到底会涨到多高？》里，我谈过，房价受经济影响，房价由住在这里的人能赚多少钱决定。

同样是简单的数学问题，如果人口下降10%，但人均赚钱能力增长30%，房价是该下跌还是该上涨呢？

只看人口一个变量，是不是很蠢呢？

西方有种说法，说世界上有两种智慧，一种是刺猬的智慧，一种是狐狸的智慧。刺猬只知道一件事，狐狸知道很多件事。

只拿人口一个变量说事，就是刺猬的智慧。

中国人口出生率是在下降，下降多少呢？我去网上查了一下，竟然没查到。

以前看《财经郎眼》，每次郎教授都是拿数据说话，哈哈。

拿数据说话是好习惯，但没数据也没关系，我们可以观察身边，生育率是在逐年下降的。

但大家想过生育率下降的原因吗？

不用我说，大家也知道，是因为富裕了。

所以出生率下降是富裕程度的负反馈。

如果把这个现象做一个粗略地描述，人口×收入=常数。

当收入增长时，出生率就下降。那反过来呢？当收入下降时，出生率就上升。

这是在全球范围内都观察到的现象，你可以结合自身的心理，感受一下这个公式背后的微观原因。

我这个公式是不对的 ，人口×收入≠常数。我写成这样，是方便大家清晰看到这个规律。

进一步表述的话，可以认为出生率与人均收入负相关，收入越高，越不爱生孩子。

所以很明显，出生率下降不能导致GDP下降，因为收入增长在前，出生率下降在后。收入增长是出生率下降的原因，所以出生率下降不会导致GDP下降。

小学数学不好的人，才会觉得出生率下降，就会导致GDP下降。

假设中国经济不增长，那出生率就不会下降了。

一个城市的总房价是由这个城市的总收入决定的，总收入不会随出生率下降而下跌，刚才分析过了。所以房价不会因为出生率下跌而下跌。

本文只是分析了出生率对房价的影响，并未分析其他因素。房价涨还是跌，跟股票涨还是跌一样，受未来不确定性的影响。如果明天外星人入侵，地球马上变成一张画了，不用谈房价了。

把今天的观点用数学归纳一下，假设人均收入是i，出生率是b，房价是r。

出生率是人均收入的函数，b=f(i)，并且是负相关关系

房价和人数有关，和收入也有关，r=g(i*b)=g(i*f(i))。

得出的结论是房价和出生率无关，因为出生率是受人均收入影响的呀，出生率并不是人均收入的独立变量。。

刚才还漏掉了一点。

出生率和人口的关系，出生率下降，不会导致人口减少。原因是这样的，出生率下降的同时，人口寿命在增加。所以，在一个很长的长期内，我们不会看到中国人口减少，只会看到人口继续增加。因为出生率下降的速度，赶不上人口寿命延长的速度。

这点是需要搞清楚的。

但谈回到房价，老年人对房价几乎无影响，大部分老年人对居住没要求，买房的需求很少。

去谈论这个观点也要很小心，因为中国的老年人结构在调整。40后的老人和80后的老人，是消费习惯很不同的两类人。在中国80岁的老人没有买笔记本电脑买车的需求，但美国80岁的老人和20岁的年轻人一样既要换车也要换电脑。等到80后老了，这代老人会和美国老人的生活习惯一样，对生活有要求，买房的需求会继续存在。