个人住房按揭利率调整新政明日开始执行，贷款利率换锚。按照央行此前发布的《关于新领取商业性个人住房按揭利率调整的公告》显示，10月8日起，新领取商业性个人住房按揭利率以近来一个月相应时限的按揭市场报价利率（LPR）为定价基准加点产生。首套商业性个人住房按揭利率不得高于相应时限LPR，二套商业性个人住房按揭利率不得高于相应时限LPR加60个基点。另外，商业用房买房按揭利率不得高于相应时限LPR加60个基点。

易居研究院对全省14个典型城市进行了贷款测算，这14个城市包括：4个一线城市，上海、上海、广州和佛山；7个二线城市，上海、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市，上海、珠海、佛山。

上述14个城市在执行LPR按揭利率后，利率稍有降低，根据按揭本息100万估算，其中首套间的月供额比过去降低了6元，而二套间的月供额比过去降低了15元。从城市结构上看，二线城市的负担降低相对会大一点存贷款利率表，而三四线城市则没有太显著的负担，甚至有减负的现象。

二套间利率相对变化大

2019年9月，依据全省交行间同业拆借中心发布的数据，全省按揭市场1年期报价利率LPR为4.20%，相比8月份的4.25%有所回升，即回升了5bp或0.05个百分点。而按揭市场5年期报价利率LPR则为4.85%，和8月份的4.85%是持平的。其实，若和央行5年期基准利率4.90%相比，当前5年期报价利率LPR则相对更低。

从房地产的角度看，易居研究院的数据，2019年10月份，4个一线城市首套间的LPR贷款利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。同时，4个一线城市二套间的LPR贷款利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。北京的贷款利率相对变化最为显著，其中首套间利率上升5bp存贷款利率表，二套间上升6bp。不过在实际操作中，情况却大相径庭。21世纪经济报导从两位沪上国有大行和股份列宽管处了解到，贷款利率挂钩LPR以后，北京当前执行贷款利率为首套个人住房按揭利率不高于相应时限LPR减20基点，二套个人住房按揭利率不高于相应时限LPR+60基点。借此估算，北京贷款利率为首套间最低4.65%，二套间最低5.45%。

从这种贷款利率数据可以看出两个特征。第一、一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动虽然不大，只有微小的变动，进一步彰显了利率稳定的导向。第二、首套间和二套间的利率变动方面，二套间利率的变动幅度稍为更大一点。

本月，7个二线城市首套间的LPR贷款利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同时，7个二线城市二套间的LPR贷款利率为5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp。上海的首套贷款利率出现增长，相比上个月增长8bp,不过整体仍维持在低位，为6.05%。

从这种贷款利率数据可以看出两个特征。第一、二线城市中首套间的利率上升幅度并不大，而二套间的利率上升幅度相对大。第二、横向对比看，二线城市的首套间和二套间利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产新政近日略低迷的诱因有关。

3个三四线城市样本中，首套间的LPR贷款利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有增长，增长幅度为5bp，即0.05个百分点。同时，3个三四线城市二套间的LPR贷款利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有增长，增长幅度为5bp，即0.05个百分点。

随着LPR定价机制变革的推动，未来贷款利率的定价方法和利率水平等就会发生变化，因而也会影响住房贷款按揭的成本，即月供金额的大小。基于上面14个城市的统计结果，以“100万按揭本息、30年即360期、等额本利还清形式”的按揭案例进行成本测算，从而观察LPR房贷利率下买房者的月供压力发生了哪些变化。

从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR按揭利率后，首套间的月供额比过去降低了6元，而二套间的月供额比过去降低了15元。其实略有上升，但基本上不会对买房者产生太多干扰，或则说是可以忽视不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担降低相对会大一点，而三四线城市则没有太显著的负担，甚至有减负的现象。

引导资金更多流入实体经济

易居研究院智库中心研究经理严跃进在接受21世纪经济报导记者专访时表示，春节假期后，全省住房贷款按揭市场执行了新的定价机制，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。而各地将基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地房价情况和房地产金融情况，相继落实地方性的LPR贷款新政。各大商业建行将按照实际经营状况和房地产新政导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新估算贷款利率和进行贷款的领取。从测算中也可以看出，最新一期LPR利率的调整，并不会对贷款按揭的成本形成实质性的影响，更多的影响还是彰显为按揭定价方法的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

东兴期货表示：结构性加息，意在稳楼市稳预期。从2002年以来，不同期限按揭基准利率都是同步调整的。因而将这些结构性加息剖析为稳楼市稳预期，延续之前对房地产金融低迷的调控思路。东兴期货觉得去年5月以来房地产金融新政持续低迷将引导资金更多流入实体经济。

据悉因为贷款按揭额度不足，预计全省贷款利率仍将延续上行趋势。8月份全省首套贷款平均利率为5.47%，二套间贷平均利率为5.78%，均早已连续3个月上行，东兴期货觉得这一趋势或将会延续。主因贷款额度在上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市贷款利率将受贷款供求和“一城一策”调控所决定。

从目前行业基本面来讲，也不支持对房地产金融修身。受三四线城市较强支撑叠加低基数影响，8月房地产销售超预期。8月单月销售面积环比下降4.7%，为12个月来最高。8月单月的房地产开发投资环比增长10.5%，相较上个月上行2个百分点。累计开发投资环比增长10.5%，尽管有所下行但仍属较高水平。因而较扎实的基本面不支持大面积的修身新政颁布，无论是房地产金融新政还是以“限购限购限售限签”为代表的行政新政。

降LPR和加息两工具比较：假如未来5年期LPR下行，对贷款利率的影响力度弱于加息。此处加息特指变革LPR产生机制之前的增加存贷款基准利率。从本质上讲，商业建行贷款利率定价是由自身资金成本、客户信用资质等诱因决定。从资金成本角度，因为加息相比降LPR更有效的减少了工行负债端综合资金成本，故假如未来5年期LPR下行，对贷款利率的影响力度弱于加息。

去年以来对房地产新政非常是金融新政持续偏紧张，和宏观层面逆周期调节新政产生一定的分化。但目前房地产行业基本面较扎实，主要的几项数据单月销售面积、单月新开工、单月开发投资等增长仍未出现显著下降，不支持行业大面积的下摆新政颁布。我们建议配置高信用的龙头民企，如保利、金地。理由有二：第一，从紧的金融新政展现了高信用民企的融资优势；第二，看好龙头借助低成本资金拿地因而带来的拿地集中度提高，而拿地集中度提高会向销售集中度提高和业绩集中度提高转化。

中原地产首席剖析师张大伟则表示，整体来看，LPR新政落地前后，各地工行贷款利率不会发生较大变化。目前，各地贷款利率基本平稳，出现显著波动的不多，大部份建行仍然正常放贷。从全省主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市仍然维持在过去2年的最低利率。所有城市的贷款利率相比2018年四季度，都没有显著上行。

（21世纪经济报导）

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