上海市商业市场深度督查报告(上)幻kt板资料下载.ppt

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益田假日广场2010年：

海雅斑斓城皇庭……非购物中心规模（万m2）上海商业已由百货时代过度到购物中心时代购物中心规模（万m2）17694万m26%378.668万m234%百盛百货岁宝百货华润万家新一佳上海集中式商业形态演化过程北京市各区域集中式商业面积变化（单位：

万m2）上海集中式商业存量、5年后总数（万m2）2018年降低87%577现有存量（2013年）未来5年，上海1万平米以上集中商业供应量将达1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变北京小型购物中心总体供应情况北京小型购物中心未来供应体量及分布区域资料来源：

《中国商业地产白皮书（2011-2012）》深业黄贝岭项目益田木头龙项目华润湖贝新天地笋岗—清水河片区改建佳兆业丰隆中心中航城金地大百汇皇庭广场京基临平项目欢乐海岸东海国际中心华润大冲村改建生态科技园华润总部宝能太古镇水湾1979新海上世界太子湾片区改建来福士广场上海小型购物中心未来供应项目及分布区域南山商圈华强北西门人民南在北京近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱吒风云的西门商圈、华强北商圈，再到明日的上海国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈，深圳市商圈一路向北推动成为一个十分显著的特点20世纪80年代—90年代初特区创立后，城市建设的迅猛发展以及深港交流的扩大，中级商圈开始产生。

到1992年，在人民平乡老西门深圳海雅百货，现代商圈雏形初现。

这一时期的商圈层次较低，幅射范围很有限，也仅才能满足区域内的通常消费，为社区型商圈。

20世纪90年代中后期1992开始，上海商圈的基本格局开始逐渐产生，省级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本可以满足上海作为大都市的商业需求。

在城市发展的西移过程中，布吉的商业地位有所弱化，但西门商圈作为上海最大的商业中心，地位日渐巩固，福田华强北和南山商圈日渐崛起并迅猛发展，有产生特区内商圈的三足鼎立之势。

20世纪90年代末至21世纪早期1999年随着滨海东路的即将开通，南山被彻底激活。

在南山的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈营运的各项指标淋漓尽致的加以诠释。

南山商业文化中心商圈是目前广州各商圈上面唯一通过国际招标的形式进行规划设计的国际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来唯一能代表上海滨海城市特色的小型国际化商圈。

从商圈幅射范围、商圈人流凝聚能力、商圈持续营运能力、商圈的消费容量及商圈的品牌张力等层面考察，依托南山强悍的产业优势、区位优势、规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商圈地位是目前武汉各大商圈难以相提并论的。

第三次扩张？

上海商圈发展轨迹及趋势福田中心区民治人民南、东门、蔡屋围+华强北罗湖中心区区域中心南山片区商业副中心罗湖片区布吉－福永片区商业中心商业副中心区域中心上海商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、多副中心商业中心：

龙华金三角－华强北片区商业副中心：

福田中心区、南山片区区域中心：

龙华中心城、宝安中心区其它：

布吉－布吉、盐田片区罗湖中心区北京各商圈重点项目的督查剖析2南山区：

未来1万平米以上商业总数达197万㎡，下降率为60%1主要商业项目剖析嘉园城购物中心主要商业项目剖析嘉园城购物中心主要商业项目剖析嘉园城购物中心主要商业项目剖析嘉园城购物中心项目经营特色嘉园城主力店占比大，达到66.43%，且分布比较分散，减少了市场风险，有利于商业布局，推动人流向不同和方向流动；嘉园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多；南海大街上设置天桥，直接将马路旁边人流引导至项目二楼，项目车行出入口在左侧尽端和中端人流较少处，实现人车分流；项目主入口处设置广场，聚集人气，主动线清晰，多电梯设计避开死角和尽头路，多组垂直扶梯设计联接车库和商业水景布景和美陈设计很有特色，攀岩项目在上海购物中心首屈一指；内部中庭通透，活动展推动气氛强。

主要商业项目剖析嘉园城购物中心主要商业项目剖析宝能主要商业项目剖析宝能主要商业项目剖析宝能主要商业项目剖析宝能项目经营特色突破传统商业模式：

宝能·是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感触动生活”为主旨，构建中国北部地区最具人文、艺术、国际化潮流体验场地。

依托宝能太古镇庞大的建筑群、“动感、韵律”的海洋文化特色、地上地下单层裙楼互通南北两区、两个下沉式广场与轻轨2号线“海月站”无缝对接、片区内井字型交通网路、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·释放出更多斑斓色调和海洋气息，建立出的是富于韵律、动感的都市潮流生活空间，盛放无数纯真童真的，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·的一切被注入了奇特的个性。

人文：

心灵艺术乐享湾：

重新定义新都市人的生活形式，深入人体内在，为品牌植入人文关爱；由重视多样化的业态规划，向重视多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨径，价值与财富的长度，品质与品味的高度，打造品牌内在灵魂；艺术：

奇遇生活畅想地：

上海首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与时尚的动态出游，将彻底改写时代对商业的认知。

奢华与凄美，灵感与生活，具象与写实，将国际艺术集体迁徙，在广州湾，在宝能·。

潮流：

就会中心风尚标：

潮流，是永恒不变的话题，更是宝能·赋予城市的新活力。

全球最具前沿的风尚主客场，旗舰店，将年青、活力、时尚与成都个性360度深入阐释。

提倡最新潮的生活心态，诠释都市乐活族全新动态。

主要商业项目剖析宝能主要商业项目剖析海岸城购物中心主要商业项目剖析海岸城购物中心主要商业项目剖析海岸城购物中心项目经营特色海岸城购物中心集著名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活形式。

购物中心整体业态分布囊括零售、餐饮、休闲娱乐几大类，其中，餐饮由特色餐馆、美食广场、休闲饮食组成，服饰、首饰、家居、家电等均有分布，已确定主力店包括吉之岛百货、嘉禾影厅及广州东部最大的室外真冰溜冰场等。

主要商业项目剖析海岸城购物中心主要商业项目剖析天利名城购物中心主要商业项目剖析天利名城购物中心主要商业项目剖析天利名城购物中心项目经营特色天利名城定位为中高端体验式购物中心，主要满足区域性家庭消费要求，顾客主要覆盖南山中心区、南油老区、后海新区、餐饮及休闲娱乐所占比列较高天利名城附近有海岸城、保利文化广场、海雅百合、茂业百货等主要竞争对手，其零售所占比列较多，为了有效的防止竞争，天利名城以餐饮、娱乐为主要业态，零售所占比列较低。

天利名城购物中心业态以餐饮娱乐为主，是典型的以餐饮、休闲娱乐提高人气的购物中心，但一般餐饮、休闲娱乐房租相对零售要低，当购物中心产生一定人气以后，可适当降低零售主要商业项目剖析天利名城购物中心主要商业项目剖析益田假日广场主要商业项目剖析益田假日广场主要商业项目剖析益田假日广场整体业态比例主要商业项目剖析益田假日广场项目经营特色融合了国际购物、环球小吃、休闲娱乐等功能为一体，饱含鲜明主题和体验特色，将“假日体验”无限扩张，结合项目地段特色以及周边气氛，以国际化的规划打造着全球先进的城市样板，旨在塑造适宜都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。

主要商业项目剖析益田假日广场主要商业项目剖析欢乐颂主要商业项目剖析欢乐颂主要商业项目剖析欢乐颂主要商业项目剖析欢乐颂项目经营特色欢乐颂上海南山店建筑面积为32000平方米，地上5层地下2层，包含主题百货、华润万家主力商场、餐饮、美容美发等经营品类，是欢乐颂购物中心全省签约项目当中的MINI版本。

南山店坐落南山文化中轴线上，与南山市政景区自然衔接，开发了区域内独有的“欢乐调频”、“VIP课堂”、“家庭亲子洗手间”等服务设施，通过亲民、有趣的文化营销和气氛体验，构建成为具文化特点，饱含欢乐故事的创新型购物中心品牌扶梯的布局较有特色，导示系统也很新颖。

主要商业项目剖析欢乐颂主要商业项目剖析振业星海商业广场主要商业项目剖析振业星海商业广场主要商业项目剖析振业星海商业广场主要商业项目剖析振业星海商业广场项目经营特色振业星海商业广场，业态较为丰富，集百货、超市，奶茶馆、西餐馆、美容养身、大型餐饮，影片院等层次丰富、类型多样的“一站式”服务为一体。

更好得衔接起了南头关口和南山片区，是前海片区一个奢华潮流的购物中心。

主要商业项目剖析振业星海商业广场罗湖中心区：

未来1万平米以上商业总数达158万㎡深圳海雅百货，下降率为177%2主要商业项目剖析罗湖天虹购物中心48主要商业项目剖析罗湖天虹购物中心49主要商业项目剖析罗湖天虹购物中心50主要商业项目剖析罗湖天虹购物中心